Advocaat C. Van Heuverswyn over de rechten van van de eerst ingeschreven hypothecaire schuldeisers.

|

Blog | 05 februari 2024

Briqwise vroeg aan advocate C. Van Heuverswyn van het kantoor Storme Law om meer toelichting te geven bij de rechten van hypothecaire schuldeisers. Bij Briqwise geldt het vastgoed namelijk als zekerheid voor onze investeerders, vandaar dat het belangrijk is om de hypothecaire rechten goed te kennen die je krijgt als investeerder. Hieronder kan u het advies van het advocaten bureau lezen.

1. De vestiging en de inschrijving van de hypotheek


Vooreerst is het belangrijk te beklemtonen dat in de notariële akte hypotheekvestiging en
in de inschrijving de hypotheek duidelijk moet gepreciseerd en afgebakend worden : het
bedrag waarvoor hypotheek wordt genomen, de onroerende goederen die met hypotheek
worden bezwaard en de door de hypotheek gewaarborgde schuldvordering staan
nauwkeurig opgenomen. De notaris doet daartoe het nodige.
De hypothecaire inschrijving wordt genomen voor eenduur van 30 jaar.


De datum van inschrijving in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene
Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (voorheen ‘hypotheekkantoor’) bepaalt de
rang van de hypotheek. Die datum zal bepalend zijn bij samenloop tussen hypothecaire
schuldeisers.


Het is duidelijk dat de verleende zekerheid dus enkel waarborgt tegen insolvabiliteit van de
schuldenaar ten belope van: (1) de waarde waarvoor de hypotheek is ingeschreven en (2)
de waarde van het goed waarop die hypotheek of dat voorrecht rust. Voor het gedeelte van
de schuldvordering dat die waardes overstijgt, valt de schuldeiser onder het gewone passief
en ondergaat hij het lot van de overige schuldeisers


2. De executierechten van de eerst ingeschreven hypothecaire schuldeiser


Een hypothecaire schuldeiser zal zijn door hypotheek gewaarborgde schuldvordering
kunnen tenuitvoerleggen op het gehypothekeerde goed. Na het doorlopen van de
beslagprocedure (waarop hier niet verder wordt ingegaan) zal finaal het onroerend goed
worden verkocht en zal de hypothecaire schuldeiser zijn vordering bij voorrang kunnen
voldoen met de verkoopprijs van het onroerend goed.
Bij een samenloopsituatie zoals faillissement zal krachtens art. XX.176 WER vanaf de datum
van faillietverklaring van de schuldenaar de tenuitvoerlegging opgestart door gewone
schuldeisers, worden opgeschort. De schuldeisers zonder separatistenpositie (inbegrepen de
algemeen bevoorrechte) kunnen dus geen individuele maatregelen van tenuitvoerlegging
noch bewarende maatregelen meer nemen na faillissement t.a.v. de activa van de boedel. Ze
zijn afhankelijk van het bewind van de curator.


De eerst ingeschreven hypothecaire schuldeiser is de enige die na faillissement, in
concurrentie met de curator, de uitwinning van het bezwaarde onroerend goed kan
opstarten via een procedure van uitvoerend beslag.


Die separatistenpositie is echter niet absoluut :


• Een eerste belangrijke beperking is dat het vonnis van faillietverklaring de
executierechten van de (eerst ingeschreven) hypothecaire schuldeiser schorst tot na de
sluiting van het eerste Proces Verbaal van verificatie van schuldvorderingen. Bijgevolg
beschikt de curator tot aan dat Proces-verbaal over een exclusief executierecht op de
onroerende goederen van de gefailleerde.

• Een tweede beperking is dat de verkoop op uitvoerend beslag door de eerst
ingeschreven hypothecaire schuldeiser, op verzoek van de curator, door de rechter-
commissaris kan worden uitgesteld of afgesteld.


De eerste hypotheekhouder herneemt dus zijn individueel executierecht vanaf de
neerlegging van het eerste proces-verbaal van verificatie van schuldvorderingen (art. XX.193
WER). Die regel geldt ook voor de voortzetting van een beslagprocedure die reeds voor de
faillietverklaring was opgestart. Deze schuldeiser kan nadien dus desgewenst overgaan tot
de verkoop van het onroerend goed overeenkomstig artikelen 1560-1626 Ger.W., dat
betekent: volgens de regels van gemeen recht die van toepassing zijn op de uitwinning van
onroerende goederen (art. XX.193 § 1 II WER).


3. De samenloop


Bij samenloop tussen hypothecaire schuldeisers en bevoorrechte of pandhoudende
schuldeisers op handelszaak echter, dienen volgende principes in acht te worden genomen:

Binnen de bevoorrechte schuldeisers dient een onderscheid te worden gemaakt tussen (1)
de schuldeisers met een algemeen voorrecht op roerende goederen, (2) de schuldeisers met
een voorrecht dat niet aan publiciteit is onderworpen, en ten slotte (3) degenen met een
bijzonder onroerend voorrecht dat aan publiciteit is onderworpen. Zonder in detail te
willen treden


• Als algemene regel geldt dat voorrechten voor hypotheken gaan. Deze regel gaat
tevens op voor de voorrechten die geen publiciteit behoeven. Zo gaan de
gerechtskosten op basis van het voorrecht wegens gerechtskosten in art.17 Hyp.W.
als eerste wordt afgetrokken van de te verdelen massa.

• Bij samenloop tussen hypothecaire schuldeisers en schuldeisers met een algemeen
roerend voorrecht gaan eerstgenoemde schuldeisers, die hun titel hebben doen
inschrijven om deze tegenstelbaar te maken aan derden, bijgevolg vóór op
laatstgenoemde schuldeisers, ongeacht de datum van inschrijving.
• Bij samenloop tussen de hypothecaire schuldeisers en de schuldeisers met een
voorrecht op onroerend goed (dat niet openbaar dient te worden gemaakt) zal de
bijzonder bevoorrechte voorrang hebben, ook boven de hypothecaire schuldeisers.
De schuldeiseres met een bijzonder voorrecht op onroerend goed staan opgesomd
in artikel 27 Hyp.W. (zo bepaalt Artikel 27, 5° van de Hypotheekwet dat aannemers
en architecten bevoorrecht zijn op de meerwaarde die hun arbeid aan het onroerend
goed heeft verschaft.)

• Bij samenloop tussen hypothecaire schuldeisers en schuldeisers met een aan
inschrijving onderworpen voorrecht op onroerend goed dient teruggegrepen te
worden naar de anterioriteitsregel: hierbij zal de datum van inschrijving van beide
zekerheidsrechten de voorrang bepalen.

• Bij samenloop tussen hypothecaire schuldeisers en pandhoudende schuldeisers op
handelszaak zal de datum van de inschrijving de voorrang bepalen en hebben
schuldvorderingen waarvan de zekerheidstitel op dezelfde dag werd ingeschreven,
gelijke rang. Voor de pandhoudende schuldeiser gebeurt de publiciteit sinds januari
2018 in het Electronisch Pandregister


4. De rechten van de fiscus


Wanneer de fiscus optreedt op basis van een algemeen voorrecht, treedt hij op als een
algemeen bevoorrecht schuldeiser in een faillissementsprocedure. Indien de fiscus
geconfronteerd wordt met de separatistische schuldeisers en de schuldeisers van de boedel
zal hij deze schuldeisers moeten laten voorgaan. De fiscus zal enkel voorrang krijgen op de
chirografaire schuldeisers.

De positie van de fiscus is sterker als een bijzonder bevoorrecht schuldeiser dan als een
algemeen bevoorrecht schuldeiser. Doch dit moet worden genuanceerd omdat de fiscus
slechts over twee bijzondere voorrechten beschikt, nl. :


• het bijzonder voorrecht op basis van artikel 313, §2, tweede lid Algemene Wet inzake
Douane Accijnzen
en
• het bijzonder voorrecht van de ontvanger der registratierechten op basis van artikel 150
W. Reg.


De fiscus heeft de mogelijkheid gebruik te maken van de wettelijke hypotheek op de
onroerende goederen van de schuldenaar (en de medeschuldenaar).

De wettelijke hypotheek vangt aan op het ogenblik dat de schulden opeisbaar worden, met name vanaf de datum van
uitvoerbaarverklaring van het kohier of van het innings- en invorderingsregister of vanaf
het ogenblik dat de rechterlijke beslissing houdende veroordeling tot betaling van de fiscale
of niet-fiscale schuldvordering in kracht van gewijsde is getreden. De fiscus moet
daarentegen wel actie ondernemen om zijn wettelijke hypotheek tegenwerpelijk te maken
aan derden en de hoedanigheid van hypothecaire schuldeiser te verwerven, met name door
middel van de inschrijving in de registers op het bevoegde kantoor van de Algemene
Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Hierbij zal dus ook de datum van
inschrijving van de hypotheek doorslaggevend zijn om de rechten van de fiscus te bepalen.


Besluit

De hypothecaire schuldeiser beschikt dus inderdaad over een krachtige zekerheid en bevindt
zich in een vrij comfortabele positie op voorwaarde dat hij daadwerkelijk de eerst
ingeschrevene is in de registers op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie
van de Patrimoniumdocumentatie én mits rekening wordt gehouden met de gemelde
nuances.


Zoals deze toelichting duidelijk maakt genieten hypothecaire schuldeisers in België de hoogste prioriteit bij de terugbetaling in geval van faillissement. Zij worden geclassificeerd als ‘separatisten‘, wat betekent dat zij het allerhoogste in rang staan bij de afhandeling van schulden. Deze status stelt hen in staat om, in principe, onafhankelijk van het faillissement te handelen. 

Wie investeert in Briqwise financiering wordt steeds hypothecaire schuldeiser in eerste én enige rang. Zo zijn we zeker van een goede afloop. Klik hier voor meer informatie over onze investeringsmogelijkheden

About the author